RERA क्या है
RERA का पूरा नाम है Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016। यह 1 मई 2017 से पूरी तरह लागू है। इसका मकसद सीधा है: builder खरीदार को project के बारे में सच बताए, और वादा टूटने पर खरीदार के पास शिकायत करने की एक तेज़ जगह हो।
हर राज्य और union territory की अपनी RERA authority और अपने rules हैं (forms, fees, interest rate, model agreement)। Act पूरे देश में एक है; details राज्य के हिसाब से बदलती हैं। इसीलिए इस course में एक national core है और राज्यों के लिए अलग add-on हैं।
किन projects का registration ज़रूरी है
Section 3 के तहत builder (Act में इसे "promoter" कहा गया है) तब तक project का विज्ञापन, marketing, booking या बिक्री नहीं कर सकता जब तक project राज्य की RERA authority में registered न हो। मुख्य छूट छोटे projects को है:
- ज़मीन 500 वर्ग मीटर या उससे कम हो, या
- सभी phases मिलाकर 8 या उससे कम flats हों।
कुछ राज्यों ने यह सीमा और कम रखी है, इसलिए वहाँ छोटे projects को भी registration कराना पड़ता है। जिन projects को Act शुरू होने से पहले ही completion certificate मिल चुका था, वे भी इसके बाहर हैं।
RERA के तहत builder को क्या करना होता है
- हर विज्ञापन पर RERA number और authority की website लिखनी होती है (Section 11(2))।
- RERA website पर project की details डालनी होती हैं: approvals, plans, कितने units book हुए, और हर तिमाही (quarter) का progress (Section 11(1))।
- Registered agreement for sale से पहले कीमत का 10% से ज़्यादा नहीं ले सकता (Section 13)। Module 4 में इसकी पूरी बात है।
- खरीदारों से लिए गए पैसे का 70% उसी project के अलग bank account में रखना होता है (Section 4(2)(l)(D))। Module 6 में इसकी बात है।
- वादे की तारीख पर possession देना होता है, नहीं तो देरी का interest या refund देना होता है (Section 18)। Module 7 में इसकी बात है।
- Possession के 5 साल के अंदर बताए गए structural और workmanship defects ठीक करने होते हैं (Section 14(3))।
खरीदार के रूप में आपकी ज़िम्मेदारियाँ
RERA खरीदार (Act में "allottee") पर भी Section 19 के तहत कुछ ज़िम्मेदारियाँ डालता है: agreement के हिसाब से समय पर भुगतान करना, registration और maintenance charges का अपना हिस्सा देना, और occupancy certificate मिलने के 2 महीने के अंदर possession लेना। अगर आप देर से भुगतान करते हैं, तो builder आपसे उसी दर से interest ले सकता है जिस दर से वह देरी होने पर आपको देगा।
कुछ गलत हो जाए तो कहाँ जाएँ
- राज्य की RERA authority — refund, देरी के interest और Act के उल्लंघन के लिए (Section 31)। Module 8 में तरीका बताया गया है।
- उसी authority के adjudicating officer — compensation (मुआवज़ा) के लिए (Section 71)।
- Real Estate Appellate Tribunal — अगर आप order से सहमत नहीं हैं (60 दिन के अंदर appeal, Section 44)।
- आप consumer commission भी जा सकते हैं। Supreme Court ने (Imperia Structures v. Anil Patni, 2020) कहा है कि RERA यह अधिकार नहीं छीनता। एक ही शिकायत के लिए एक रास्ता चुनें, दोनों एक साथ नहीं।
RERA किन मामलों में कमज़ोर है
- दो आम लोगों के बीच बने-बनाए flat की resale ज़्यादातर एक सामान्य property deal है, RERA का मामला नहीं। फिर भी title की जाँच ज़रूरी है।
- जो project कभी registered ही नहीं हुआ, उसकी शिकायत भी RERA में जा सकती है (बिना registration के बेचना खुद एक उल्लंघन है), लेकिन पैसा वापस मिलना मुश्किल होता है। बचाव ही बेहतर है।