बिल्डर के खिलाफ RERA में शिकायत कैसे करें? Online शिकायत की पूरी प्रक्रिया, आसान हिंदी में
Possession में सालों की देरी, refund के लिए चक्कर, या पहली बारिश में टपकती छत: RERA ने खरीदारों को builder के खिलाफ एक तेज़ और सस्ता रास्ता दिया है। यहाँ जानिए शिकायत कब, कहाँ और कैसे करें।
संक्षिप्त उत्तर
बिल्डर के खिलाफ RERA Act की Section 31 के तहत अपने राज्य की RERA website पर online शिकायत करें। पहले builder को लिखित notice दें, फिर agreement, receipts और पत्राचार के साथ शिकायत करें और शुल्क भरें (जैसे हरियाणा और UP में ₹1,000)। मुआवज़े का दावा Adjudicating Officer (Section 71) के पास जाता है।
एक नज़र में
शिकायत की धारा:Section 31
कहाँ:राज्य RERA की website
मुआवज़ा:Adjudicating Officer, Sec 71
Order न माने तो:Recovery, Sec 40; जुर्माना, Sec 63
अपील:Appellate Tribunal, 60 दिन
वकील ज़रूरी?:नहीं, ख़ुद भी कर सकते हैं
किन बातों पर शिकायत कर सकते हैं?
समस्या
RERA की धारा
क्या माँग सकते हैं
Possession में देरी
Section 18
पूरा refund + ब्याज, या हर महीने की देरी का ब्याज
Refund नहीं दे रहा
Section 18, 19(4)
Refund + ब्याज, वसूली
निर्माण में ख़राबी (seepage, दरार)
Section 14(3)
30 दिन में मुफ़्त मरम्मत, मुआवज़ा
Plan या area बिना सहमति बदला
Section 14(2)
बदलाव रोकना, refund या adjustment
Agreement से पहले 10% से ज़्यादा लिया
Section 13
Agreement register करवाना, refund
विज्ञापन या brochure में ग़लत जानकारी
Section 12
मुआवज़ा, या ब्याज समेत refund
Conveyance deed नहीं दी
Section 17
Deed execute करवाना
बिना कारण allotment रद्द किया
Section 11(5)
Cancellation रद्द करवाना
शिकायत से पहले: Builder को लिखित Notice
ज़्यादातर मामलों में पहले builder को email या पत्र से लिखित notice देना अच्छा रहता है। उसमें अपना unit नंबर, project का RERA नंबर, समस्या, संबंधित धारा और जवाब देने की समय-सीमा (जैसे 15 या 30 दिन) लिखें। जवाब न आए या ग़लत आए, तो यही notice आपकी शिकायत में सबूत बनता है।
ज़रूरी दस्तावेज़
☐ Allotment letter और registered agreement for sale
☐ सभी payment receipts और bank statement
☐ Builder के demand letters और आपके साथ हुआ पूरा पत्राचार (email, पत्र, WhatsApp के screenshot)
☐ आपका लिखित notice और builder का जवाब (अगर आया)
☐ Project का RERA registration नंबर और project page का printout
☐ ख़राबी के मामले में तारीख़ वाली photos/videos, possession letter, और हो सके तो engineer की report
☐ पहचान पत्र, और किसी और की ओर से कर रहे हों तो authorisation
Complainant के रूप में account बनाएँ। कुछ राज्यों में शिकायत का form अलग होता है (कई राज्यों में Authority के लिए Form M और मुआवज़े के लिए Form N)।
3
Project और builder चुनें
RERA नंबर से project ढूँढें, अपना unit और builder की जानकारी भरें।
4
तथ्य और माँग साफ़ लिखें
तारीख़ों के क्रम में घटनाएँ, कितना पैसा दिया, कौन सी धारा टूटी, और आप क्या चाहते हैं (refund, ब्याज, possession, मरम्मत)।
5
दस्तावेज़ upload करें और शुल्क भरें
शुल्क राज्य के अनुसार अलग है, जैसे हरियाणा और उत्तर प्रदेश में ₹1,000। भरने से पहले अपने राज्य के portal पर ताज़ा शुल्क देखें।
6
सुनवाई में शामिल हों
Notice builder को जाता है, फिर सुनवाई होती है। कई राज्य online सुनवाई भी करते हैं। अपने दस्तावेज़ तैयार रखें।
7
Order के बाद
Builder order न माने तो Section 40 के तहत रक़म भू-राजस्व की बकाया की तरह वसूल हो सकती है, और Section 63 में जुर्माना लग सकता है। Execution के लिए फिर से आवेदन करें।
Refund, ब्याज और मुआवज़ा: फ़र्क समझें
Refund और ब्याज का आदेश RERA Authority देती है। लेकिन मानसिक परेशानी, किराया, या दूसरे नुक़सान का अलग से मुआवज़ा Adjudicating Officer (Section 71) तय करता है, जिसके लिए अलग आवेदन होता है। ज़्यादातर राज्यों में ब्याज की दर SBI की सबसे ऊँची MCLR + 2% होती है। Possession delay पर ब्याज (अंग्रेज़ी)।
RERA या Consumer Court?
दोनों रास्ते खुले हैं। RERA real estate के लिए बना विशेष मंच है और आम तौर पर तेज़ है; consumer commission में भी flat buyers शिकायत कर सकते हैं। एक ही माँग के लिए दोनों जगह एक साथ मामला चलाना ठीक नहीं माना जाता। RERA vs Consumer Court (अंग्रेज़ी)।
Order से संतुष्ट नहीं?
RERA Authority या Adjudicating Officer के आदेश के खिलाफ Real Estate Appellate Tribunal में अपील होती है (Section 44), आमतौर पर आदेश की तारीख़ से 60 दिन के अंदर। Tribunal के फ़ैसले के खिलाफ High Court में अपील होती है (Section 58)। ध्यान दें: builder को Tribunal में अपील के लिए आदेश की रक़म का एक हिस्सा पहले जमा करना पड़ता है (Section 43(5))।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
बिल्डर के खिलाफ RERA में शिकायत कैसे करें?
जिस राज्य में project है, उसकी RERA website पर complainant के रूप में registration करें, project और builder चुनें, तथ्य और माँग लिखें, दस्तावेज़ upload करें और शुल्क भरें। यह शिकायत RERA Act की Section 31 के तहत होती है।
RERA शिकायत का शुल्क कितना है?
शुल्क हर राज्य में अलग है। उदाहरण के लिए हरियाणा और उत्तर प्रदेश में ₹1,000 है। शिकायत भरने से पहले अपने राज्य के RERA portal पर ताज़ा शुल्क ज़रूर देखें।
क्या RERA शिकायत के लिए वकील ज़रूरी है?
नहीं। आप ख़ुद शिकायत भर सकते हैं और सुनवाई में अपनी बात रख सकते हैं। मामला जटिल हो, बड़ी रक़म हो या builder के वकील हों, तो वकील की मदद लेना फ़ायदेमंद हो सकता है।
RERA शिकायत में कितना समय लगता है?
Section 29(4) के अनुसार Authority को शिकायत 60 दिन में निपटानी चाहिए, और न हो पाए तो कारण दर्ज करने होते हैं। असल में समय राज्य और मामले के अनुसार कुछ महीनों से ज़्यादा भी लग सकता है।
बिल्डर RERA का order न माने तो क्या करें?
Execution के लिए Authority में आवेदन करें। Section 40 के तहत रक़म भू-राजस्व की बकाया की तरह वसूल की जा सकती है, और order न मानने पर Section 63 में जुर्माना लग सकता है।
RERA के order के खिलाफ अपील कहाँ करें?
Real Estate Appellate Tribunal में, Section 44 के तहत, आमतौर पर 60 दिन के अंदर। Tribunal के फ़ैसले के खिलाफ High Court में अपील होती है।
आधिकारिक स्रोत
Real Estate (Regulation and Development) Act 2016, Sections 11(5), 12, 13, 14, 17, 18, 19(4), 29(4), 31, 40, 43(5), 44, 58, 63 और 71. राज्य RERA नियम: शिकायत के form (जैसे Form M, Form N) और शुल्क; हरियाणा और उत्तर प्रदेश का ₹1,000 शुल्क, जैसा हमारे अंग्रेज़ी complaint guide में दर्ज है।
बदलाव
10 नवंबर 2026: पेज प्रकाशित।
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