फ्लैट खरीदने से पहले क्या चेक करें: 15 ज़रूरी बातें
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होम बायर्स · हिंदी गाइड 🏠 अपडेट: 10 नवंबर 2026 · ⏱ 10 मिनट

फ्लैट खरीदने से पहले क्या चेक करें?
15 ज़रूरी बातें, आसान हिंदी में

घर ज़िंदगी की सबसे बड़ी ख़रीद होती है, और ज़्यादातर लोग इसे पहली बार बिना अनुभव के करते हैं। ये 15 बातें booking से पहले ज़रूर जाँचें। हर बात के साथ RERA का वो नियम भी दिया है जो आपकी रक्षा करता है।

संक्षिप्त उत्तर
फ्लैट खरीदने से पहले: RERA website पर project का registration जाँचें, carpet area और पूरा price breakup लिखित में लें, registered agreement for sale से पहले 10% से ज़्यादा booking amount न दें, और ready flat में OC (occupancy certificate) देखे बिना possession न लें।
एक नज़र में
Booking amount सीमा: 10%, Section 13
Area का आधार: Carpet area, Section 2(k)
GST (under construction): 5% (affordable 1%)
GST (OC वाला ready flat): नहीं
Defect liability: 5 साल, Section 14(3)
Delay पर: Refund + ब्याज, Section 18

Project और Builder की जाँच

1. RERA registration देखें
500 वर्ग मीटर से बड़े या 8 से ज़्यादा फ्लैट वाले project का RERA registration ज़रूरी है (कुछ राज्यों में सीमा कम है)। अपने राज्य की RERA website पर project का नाम या नंबर डालकर देखें। RERA registration कैसे चेक करें (अंग्रेज़ी)।
2. RERA page पूरा पढ़ें
Completion date, extension, approvals, हर तिमाही की progress report, कितने फ्लैट बिके, और project पर शिकायतें या court case। RERA project page कैसे पढ़ें (अंग्रेज़ी)।
3. Builder के पुराने project देखें
Section 4(2)(b) के तहत builder को पिछले 5 साल के projects की जानकारी देनी होती है। किसी पुराने project में जाकर वहाँ रहने वालों से बात करें।
4. Agent का registration जाँचें
अगर agent बीच में है, तो उसका भी RERA agent registration होना चाहिए (Section 9)।
5. Site पर ख़ुद जाएँ
सुबह और शाम दोनों समय जाएँ: सड़क, पानी, बिजली, शोर और सुरक्षा देखें। Progress report से निर्माण का मिलान करें।

काग़ज़ों की जाँच

6. ज़मीन का title
मालिकाना हक़ की पूरी chain और ज़मीन के रिकॉर्ड, जैसे हरियाणा-पंजाब में जमाबंदी, महाराष्ट्र में 7/12। किसी वकील से title report बनवाना अच्छा रहता है।
7. Approvals
Building plan की मंज़ूरी, ज़रूरत हो तो environment clearance, fire NOC। Ready flat के लिए OC (occupancy certificate) या completion certificate। OC और CC का फ़र्क (अंग्रेज़ी)।
8. ज़मीन पर loan या mortgage
अगर project की ज़मीन पर bank का loan है, तो उस bank का NOC चाहिए।

पैसे और कीमत

9. Carpet area पर कीमत
RERA में carpet area का मतलब है दीवारों के अंदर इस्तेमाल होने वाली जगह (Section 2(k))। Super area के rate को carpet area के rate में बदलकर ही दो project की तुलना करें।
10. पूरा price breakup लिखित में
PLC, floor rise, parking, club, power backup, maintenance, IFMS, GST, stamp duty। Under construction flat में ये सब मिलकर विज्ञापित कीमत से 20% से 30% तक ज़्यादा हो सकते हैं। छिपे चार्ज की पूरी सूची (अंग्रेज़ी)।
11. Open parking नहीं बिक सकती
Section 2(n) के अनुसार open parking common area है। Builder covered garage या covered parking बेच सकता है, open parking नहीं।
12. Booking amount 10% से ज़्यादा नहीं
Section 13: registered agreement for sale से पहले builder लागत का 10% से ज़्यादा नहीं ले सकता। Payment हमेशा bank से करें, cash में नहीं, और RERA नंबर वाली receipt लें। Booking amount के नियम (अंग्रेज़ी)।

Agreement और Possession

13. Agreement for sale ध्यान से पढ़ें
Possession की तारीख़, delay पर ब्याज, cancellation की शर्तें, specifications और payment plan। एकतरफ़ा शर्तों पर सवाल करें और agreement को register करवाएँ।
14. Delay हो तो आपके अधिकार
Section 18: builder देर करे तो आप पूरा पैसा ब्याज समेत वापस ले सकते हैं, या project में रहकर हर महीने की देरी का ब्याज ले सकते हैं।
15. Possession से पहले OC और जाँच
OC देखे बिना possession न लें। हर कमरे की जाँच करें और हर ख़राबी लिखित में दें। 5 साल तक की ख़राबियाँ builder को 30 दिन में मुफ़्त ठीक करनी होती हैं (Section 14(3))। Possession checklist (अंग्रेज़ी)।

सबसे आम गलतियाँ

✗ विज्ञापन की कीमत की तुलना करना, कुल कीमत की नहीं।
✗ "आज ही offer" के चक्कर में agreement से पहले 20–30% दे देना।
✗ Sample flat देखकर फ़ैसला करना, agreement की specifications पढ़े बिना।
✗ RERA website न देखना, जबकि वहाँ असली completion date और शिकायतें मुफ़्त दिखती हैं।
✗ बिना OC के possession लेना।
✗ Possession letter पर "कोई शिकायत नहीं" लिखकर साइन कर देना।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

फ्लैट खरीदने से पहले क्या चेक करना चाहिए?
अपने राज्य की RERA website पर project का registration और project page देखें, ज़मीन का title और approvals जाँचें, carpet area और पूरा price breakup लिखित में लें, registered agreement for sale से पहले 10% से ज़्यादा booking amount न दें, और ready flat में OC देखें।
Booking amount कितना होता है?
RERA की Section 13 के अनुसार registered agreement for sale से पहले builder फ्लैट की लागत का 10% से ज़्यादा advance या booking amount नहीं ले सकता। कई builder इससे कम लेते हैं; 10% ऊपरी सीमा है।
Carpet area क्या होता है?
Carpet area फ्लैट की दीवारों के अंदर इस्तेमाल होने वाली जगह है, जिसमें अंदर की partition दीवारें शामिल हैं, लेकिन बाहरी दीवारें, service shaft, exclusive balcony और terrace शामिल नहीं हैं (RERA Section 2(k))।
OC क्या होता है और क्यों ज़रूरी है?
OC यानी occupancy certificate, जो सरकारी प्राधिकरण देता है कि इमारत रहने लायक है। इसके बिना बिजली-पानी connection, home loan, बीमा और resale में दिक़्क़त आ सकती है। Ready flat खरीदने से पहले OC ज़रूर देखें।
Under construction फ्लैट पर GST कितना लगता है?
Under construction फ्लैट पर 5% GST लगता है, और affordable housing (metro में 60 वर्ग मीटर, बाक़ी जगह 90 वर्ग मीटर तक carpet area, और ₹45 लाख तक कीमत) पर 1%। OC मिल चुके ready flat और resale फ्लैट पर GST नहीं लगता।
Builder possession में देर करे तो क्या करें?
RERA की Section 18 के तहत आप पूरा पैसा ब्याज समेत वापस ले सकते हैं, या project में रहकर हर महीने की देरी का ब्याज ले सकते हैं। Builder न माने तो Section 31 के तहत राज्य RERA में शिकायत करें।
आधिकारिक स्रोत
Real Estate (Regulation and Development) Act 2016, Sections 2(k), 2(n), 3, 4(2)(b), 9, 13, 14(3), 18 और 31.
GST: Notification 03/2019-Central Tax (Rate); सितंबर 2025 के GST बदलाव में रिहायशी दरें नहीं बदलीं।
बदलाव
10 नवंबर 2026: पेज प्रकाशित।
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यह भी पढ़ें
बिल्डर के खिलाफ RERA में शिकायत कैसे करें → First-Time Home Buyer Checklist (English) → Hidden Charges When Buying a Flat (English) → Booking Amount Rules (English) → What Is RERA (English) → Flat Possession Checklist (English) →