सीधा जवाब
RERA यानी Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016, property क्षेत्र के लिए भारत का केंद्रीय कानून। यह developers से ज़्यादातर projects बेचने से पहले register कराता है, खरीदारों के पैसे का 70% project के escrow account में रखवाता है, और carpet area पर बिक्री करवाता है। हर real estate एजेंट को राज्य authority में register होना पड़ता है, और खरीदारों को देरी पर refund और ब्याज के साथ शिकायत का तेज़ रास्ता मिलता है। हर राज्य अपनी RERA authority और portal चलाता है।
RERA का फुल फॉर्म और मतलब
RERA का मतलब Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 है। आम बोलचाल में RERA उस Real Estate Regulatory Authority को भी कहते हैं जो हर राज्य और केंद्र शासित प्रदेश ने इस Act के तहत बनाई है। इसलिए "RERA में registered" का मतलब है आपके राज्य की authority में registered, जैसे MahaRERA या UP-RERA।
| RERA का फुल फॉर्म | Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 |
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| हिंदी में नाम | भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 |
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| इसके लिए भी इस्तेमाल | Real Estate Regulatory Authority (हर राज्य/UT की एक) |
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| राष्ट्रपति की मंज़ूरी | 25 मार्च 2016 |
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| पूरी तरह लागू | 1 मई 2017 |
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| ढाँचा | 10 अध्यायों में 92 sections |
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| अपील कहाँ | राज्य का Real Estate Appellate Tribunal, फिर High Court |
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"RERA approved", "RERA number" और "RERA certificate" का मतलब
RERA approved project: promoter ने project को Section 3 के तहत राज्य RERA में register कराया है। RERA building plan approve नहीं करता (यह स्थानीय authority करती है); यह project, उसके approvals, समय-सीमा और escrow account को सार्वजनिक portal पर दर्ज करता है।
RERA number: registered project या एजेंट को मिलने वाला registration number। Promoter को इसे authority की website के साथ हर विज्ञापन में दिखाना होता है (Section 11(2))। अपने राज्य के portal पर search करके विवरण जाँचें। देखें
एजेंट का RERA number कैसे जाँचें।
RERA क्यों बनाया गया
RERA से पहले भारतीय real estate का कोई अलग regulator नहीं था। खरीदारों को possession में देरी झेलनी पड़ती थी और कोई ठोस उपाय नहीं था, developers एक project का पैसा दूसरे में लगा देते थे, और brochure पर "area" का मतलब कुछ भी हो सकता था। Consumer courts मुख्य रास्ता थे, जो धीमे और बोझ से दबे थे। RERA तीन चीज़ें ठीक करने के लिए बना: जवाबदेही, खरीदारों के पैसे का सही इस्तेमाल, और पारदर्शिता।
| कब | क्या हुआ |
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| 2013 | Real Estate (Regulation and Development) Bill संसद में पेश हुआ। |
| मार्च 2016 | संसद ने Act पास किया; 25 मार्च 2016 को राष्ट्रपति की मंज़ूरी। |
| मई 2016 | पहले प्रावधान लागू हुए, जिनसे राज्य अपनी authorities और नियम बना सके। |
| 1 मई 2017 | मुख्य प्रावधान लागू: project registration, promoter और एजेंट के कर्तव्य, और penalty। |
| 2017 के बाद | राज्यों और UTs ने एक-एक करके अपने नियम notify किए और authorities व portals बनाए। |
| 2024 | MahaRERA ने महाराष्ट्र में एजेंटों के लिए Certificate of Competency अनिवार्य किया। |
| 2026 | Section 68 के संशोधन ने खरीदारों के लिए जेल की जगह penalty रखी, और उत्तर प्रदेश ने एजेंट registration 10 साल का किया। |
RERA असल में क्या माँगता है
Project registration
Section 3 की सीमा से बड़े projects को किसी भी विज्ञापन, booking या बिक्री से पहले राज्य RERA में register होना ज़रूरी है।
70% escrow का नियम
खरीदारों से लिए गए पैसे का 70% एक अलग account में जाता है, जो सिर्फ़ उसी project के निर्माण और ज़मीन की लागत पर खर्च होता है।
Carpet area पर कीमत
बिक्री के agreement में Section 2(k) वाला carpet area लिखना ज़रूरी है, built-up या super built-up नहीं।
एजेंट registration
फ़ीस लेकर बिक्री कराने वाले हर व्यक्ति या firm को पहले RERA एजेंट के रूप में register होना होगा।
विस्तार से पढ़ें: 70% escrow rule और RERA में carpet area।
RERA किन पर लागू है, और किन पर नहीं
RERA हर property पर लागू नहीं होता। Section 3(2) छूट तय करता है, और राज्य अपने नियमों में सीमाएँ और सख़्त कर सकते हैं।
| Project का प्रकार | Register ज़रूरी? | शर्त |
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| Flats और buildings | ✅ हाँ | Section 3(2)(a) की सीमा से बड़े: राज्य के हिसाब से 500 वर्ग मीटर से ज़्यादा ज़मीन और/या सभी phases में 8 से ज़्यादा flats (नीचे देखें) |
| Plotted developments | ✅ हाँ | वही सीमाएँ; बिक्री के plots शामिल हैं |
| Commercial projects | ✅ हाँ | बिक्री के offices, दुकानें और दूसरी commercial units उन्हीं सीमाओं पर शामिल |
| RERA शुरू होने के समय चल रहे projects | ✅ हाँ | अगर Act लागू होने तक completion certificate नहीं मिला था |
| छोटे projects | ❌ नहीं | आपके राज्य के हिसाब से सीमा के अंदर (या राज्य की कम सीमा) |
| RERA से पहले पूरे हुए | ❌ नहीं | Act लागू होने से पहले completion certificate मिल गया था |
| Renovation, मरम्मत, redevelopment | ❌ नहीं | सिर्फ़ तब जब कोई marketing, विज्ञापन, बिक्री या नया allotment न हो |
वह "या" जिसे राज्य अलग पढ़ते हैं
Section 3(2)(a) उस project को छूट देता है जिसकी ज़मीन 500 वर्ग मीटर "से ज़्यादा न हो" या flats आठ "से ज़्यादा न हों"। महाराष्ट्र, गोवा और ओडिशा, और 2023 में मद्रास High Court, इसे ऐसे पढ़ते हैं: किसी एक सीमा के अंदर हैं तो छूट। दिल्ली, राजस्थान, पश्चिम बंगाल और बिहार इसे ऐसे पढ़ते हैं: छूट सिर्फ़ तब जब दोनों सीमाओं के अंदर हों, इसलिए दिल्ली में छह flats वाले 501 वर्ग मीटर के plot को register होना होगा। पश्चिम बंगाल ने सीमाएँ घटाकर 200 वर्ग मीटर और छह flats की हैं। किसी ऊँची अदालत ने यह मुद्दा तय नहीं किया है, इसलिए अपने राज्य की authority के मौजूदा circulars देखें।
छूट वाला project अपने-आप बुरा सौदा नहीं है, लेकिन खरीदार RERA की सुरक्षा खो देता है। देखें RERA vs non-RERA property।
RERA को कौन लागू करता है
RERA केंद्रीय कानून है, लेकिन ज़मीन और आवास राज्य के विषय हैं, इसलिए हर राज्य और UT इसे तीन संस्थाओं के ज़रिए लागू करता है:
Real Estate Regulatory Authority: projects और एजेंटों को register करती है, राज्य का portal चलाती है, Section 31 के तहत शिकायतें सुनती है और refund, ब्याज व पालन के आदेश देती है।
Adjudicating Officer: Sections 71 और 72 के तहत मुआवज़े (compensation) के दावे तय करता है।
Real Estate Appellate Tribunal: Authority और Adjudicating Officer के फ़ैसलों के ख़िलाफ़ अपील सुनता है, उसके बाद High Court में अपील।
हर राज्य अपने नियम लिखता है, इसलिए फ़ीस, forms और portals अलग हैं। हम सभी 24 राज्यों को अपनी state guides की directory में cover करते हैं।
RERA खरीदारों को क्या देता है
✓ जानकारी का अधिकार: Sections 19(1) और 19(2) खरीदारों को sanctioned plans, layout, specifications और project पूरा करने का चरण-वार schedule पाने का अधिकार देते हैं। Registered projects राज्य portal पर हर तिमाही की प्रगति भी छापते हैं।
✓ देरी पर refund या ब्याज: Section 18 खरीदार को पूरा पैसा ब्याज समेत वापस लेकर निकलने, या बने रहकर देरी के हर महीने का ब्याज लेने का विकल्प देता है। ज़्यादातर राज्यों में दर SBI का सबसे ऊँचा MCLR जमा 2% है।
✓ सही area: Carpet area पर कीमत का मतलब है कि जो size बताया गया, वही मिलेगा।
✓ पैसे के दूसरे project में जाने से सुरक्षा: 70% escrow का नियम एक project का पैसा दूसरे पर खर्च होने से रोकता है।
✓ ढाँचे की ख़राबी मुफ़्त ठीक: Section 14(3) के तहत possession के 5 साल के अंदर बताई गई structural ख़राबी promoter को मुफ़्त ठीक करनी होती है।
✓ शिकायत का तेज़ रास्ता: कोई भी पीड़ित व्यक्ति Section 31 के तहत सीधे authority में शिकायत कर सकता है, civil court जाए बिना। देखें हमारी
RERA complaint guide।
RERA एजेंटों से क्या माँगता है
अगर आप फ़ीस लेकर property के सौदे कराते हैं, तो RERA आपको एक regulated professional मानता है। Section 2(zm) brokers और property dealers को शामिल करता है, नाम कुछ भी हो, और कर्तव्य Sections 9 और 10 में हैं:
| Section | कर्तव्य |
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| 9(1) | कोई भी बिक्री या खरीद कराने से पहले राज्य authority में register हों |
| 9(5) | हर बिक्री में अपना registration number लिखें |
| 10(a) | ऐसे project में बिक्री न कराएँ जिसे register होना चाहिए था पर नहीं है |
| 10(b) | हिसाब-किताब, records और documents रखें |
| 10(c) | अनुचित व्यापार न करें, जैसे project के बारे में झूठे दावे |
| 10(d) | खरीदारों को वह जानकारी और documents दिलाने में मदद करें जिनके वे हक़दार हैं |
एजेंट बनने का पूरा तरीका: रियल एस्टेट एजेंट कैसे बनें।
Penalty एक नज़र में
| उल्लंघन | Section | अधिकतम penalty |
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| Promoter बिना registration project बेचे | 59 | Project की अनुमानित लागत का 10% तक; authority के आदेश के बाद भी जारी रहे तो 3 साल तक जेल |
| Promoter Section 4 तोड़े या झूठी जानकारी दे | 60 | Project की अनुमानित लागत का 5% तक |
| Promoter कोई दूसरा प्रावधान तोड़े | 61 | Project की अनुमानित लागत का 5% तक |
| एजेंट Section 9 या 10 तोड़े | 62 | हर दिन ₹10,000, unit की कीमत के 5% तक |
| Authority के आदेश न मानना | 63, 65, 67 | रोज़ का penalty, project (promoter) या unit (एजेंट, खरीदार) की कीमत के 5% तक |
| Appellate Tribunal के आदेश न मानना | 64, 66, 68 | Promoter को 3 साल, एजेंट को 1 साल तक जेल या जुर्माना; 2026 से खरीदारों के लिए सिर्फ़ penalty |
कैसे जाँचें कि project या एजेंट registered है
1
राज्य का RERA portal खोलें
हर राज्य का अपना portal है, जैसे maharera.maharashtra.gov.in या rera.punjab.gov.in। एजेंटों के लिए कोई एक national search नहीं है।
2
Project या एजेंट के नाम से search करें
हर portal पर registered projects और एजेंटों की सूची है। कोई नतीजा न मिलना, या unregistered status, ख़तरे का संकेत है।
3
Registration number मिलाएँ
देखें कि brochure या एजेंट के card पर लिखा number portal के record से पूरी तरह मिलता है।
4
Validity की तारीखें देखें
Registration ख़त्म या रद्द हो सकता है। Expired number न होने के बराबर है।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
RERA का फुल फॉर्म क्या है?
RERA का मतलब Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 है; हिंदी में भू-संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016। हर राज्य और केंद्र शासित प्रदेश की Real Estate Regulatory Authority को भी RERA कहा जाता है, जो इस Act को लागू करती है।
RERA approved का क्या मतलब है?
RERA approved (सही शब्द: RERA registered) project वह है जिसे promoter ने बेचने या विज्ञापन से पहले Section 3 के तहत राज्य RERA में register कराया है। RERA building plan approve नहीं करता; यह काम स्थानीय planning body करती है। Registration का मतलब है कि project का विवरण, approvals, समय-सीमा और escrow account राज्य RERA portal पर दर्ज हैं, जहाँ आप उन्हें देख सकते हैं।
RERA number क्या होता है?
RERA number वह registration number है जो राज्य authority किसी registered project या registered एजेंट को देती है। Section 11(2) के तहत promoter को हर विज्ञापन में project का registration number और authority की website छापनी होती है। राज्य RERA portal पर number search करके registered विवरण देख सकते हैं।
RERA कब लागू हुआ?
संसद ने मार्च 2016 में Act पास किया और 25 मार्च 2016 को राष्ट्रपति की मंज़ूरी मिली। यह दो चरणों में लागू हुआ: authorities बनाने वाले प्रावधान मई 2016 में, और project registration, promoter व एजेंट के कर्तव्य और penalty वाले प्रावधान 1 मई 2017 को।
क्या हर real estate project का RERA registration ज़रूरी है?
नहीं। Section 3(2) छोटे projects को छूट देता है: 500 वर्ग मीटर तक की ज़मीन या सभी phases मिलाकर 8 flats तक। लेकिन राज्य इस "या" को अलग पढ़ते हैं: महाराष्ट्र किसी एक सीमा के अंदर होने को काफ़ी मानता है, जबकि दिल्ली और राजस्थान दोनों सीमाओं के अंदर होना ज़रूरी मानते हैं, और कुछ राज्यों ने सीमाएँ कम की हैं। Act शुरू होने से पहले completion certificate पा चुके projects, और बिना marketing या नई बिक्री वाले renovation या मरम्मत के काम भी छूट में हैं।
क्या real estate एजेंटों के लिए RERA registration ज़रूरी है?
हाँ। Section 9 के तहत registered project में फ़ीस लेकर plot, flat या building की बिक्री या खरीद कराने वाले हर व्यक्ति को पहले राज्य authority में register होना होगा। Section 2(zm) के तहत brokers और property dealers भी एजेंट हैं, चाहे खुद को कुछ भी कहें।
अगर promoter बिना RERA registration के बेचे तो क्या होगा?
Section 59 project की अनुमानित लागत के 10% तक का penalty तय करता है। अगर authority के आदेश के बाद भी promoter कानून तोड़ता रहे, तो Section 59(2) में 3 साल तक की जेल, 10% तक और जुर्माना, या दोनों हो सकते हैं।
क्या RERA commercial property पर भी लागू है?
हाँ। RERA residential और commercial दोनों तरह के projects पर लागू है, जैसे offices और दुकानें, अगर project Section 3(2) की सीमाओं से बड़ा है।
Possession में देरी हो तो खरीदार को कितना ब्याज मिलता है?
Section 18 खरीदार को दो विकल्प देता है: पूरा पैसा ब्याज समेत वापस लेकर project छोड़ दें, या बने रहें और देरी के हर महीने का ब्याज लें। ज़्यादातर राज्यों में दर State Bank of India का सबसे ऊँचा MCLR जमा 2% है, लेकिन अपने राज्य के नियम देखें।
क्या हर राज्य में RERA एक जैसा है?
Act पूरे देश में एक है, लेकिन हर राज्य अपने नियम बनाता है और अपनी authority और portal चलाता है। इसीलिए फ़ीस, forms, समय-सीमा और एजेंटों की कुछ ज़रूरतें, जैसे महाराष्ट्र और उत्तर प्रदेश में ट्रेनिंग, राज्य-दर-राज्य अलग हैं।
आधिकारिक स्रोत (Official Sources)
बदलावों का रिकॉर्ड
13 नवंबर 2026 — हिन्दी संस्करण प्रकाशित,
English version के साथ एक जैसी जानकारी।
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